Antes de hacer una
oferta, un paso primordial es saber cuál es el valor real del mercado. Su
agente buscará propiedades similares en la misma zona para determinar su valor
de mercado, es lo que se llama Análisis Comparativo de Mercado o CMA
(Comparative Market Analysis).
ANA FRANCO REALTOR // MIAMI
El Análisis Comparativo de Mercado o CMA (Comparative Market Analysis) es sencillamente un estudio
competitivo de las propiedades que se vendieron recientemente o están a la
venta en el área seleccionada considerando todas las condiciones del mercado.
El CMA le ayudará a establecer un valor aproximado del precio a pagar por la
propiedad.
¿Cómo se realiza un CMA? Normalmente es un informe realizado por un agente
inmobiliario profesional. Este informe se realiza con programas informáticos (software) del Servicio de Listados
Múltiples MLS (Multiple Listing Service)
u otras compañías privadas como www.narrpr.com, www.cmadog.com, www.cloudcma.com, etc.
El MLS es una base de datos común de inmuebles en exclusiva que permite la
cooperación entre todos profesionales inmobiliarios asociados a este sistema. Por
eso, en mí opinión, los CMA utilizando el MLS son considerados los más
completos y actualizados, pues consideran datos como información de los impuestos
de propiedad, ventas recientes, propiedades en venta, información pública de
los inmuebles, etc.
El agente utiliza unos parámetros
para seleccionar una lista de propiedades similares. Algunos de estos
parámetros son la ubicación, el número de habitaciones y baños, el tamaño de la
propiedad, el rango de precio, propiedades en venta, y propiedades ya vendidas
en los últimos 3-6 meses. El programa informático selecciona las propiedades
existentes, dentro de esos parámetros, y el agente debe manualmente eliminar
los extremos. O sea, propiedades extraordinariamente caras o baratas. El valor
medio es lo que realmente cuenta.
¿Pero es el precio obtenido del CMA lo único a considerar? No. Además del
precio del CMA, se tienen que considerar otros factores como la demanda
inmobiliaria en la zona, la orientación de la propiedad, las condiciones de la
casa, los impuestos, las prioridades del comprador, etc. En algunos casos es
preferible pagar un poco más del valor que dicta el CMA y no perder la
oportunidad de tener la casa de sus sueños.
Por otro lado, dentro de la misma zona, podemos encontrar propiedades
idénticas vendidas durante la misma semana por $200,000 y otras por $280,000.
¿A qué se debe esa diferencia?
En muchas ocasiones las razones son emocionales y en otras son racionales.
Todos sabemos de casos de gente que ha comprado una propiedad pagando un mayor precio
del valor de mercado simplemente porque “se enamoraron” de ella. Pero en la
mayoría de los casos, la razón de un precio superior está relacionada a las
condiciones de la casa, las mejoras realizadas, y en general, el aspecto físico.
No cabe duda que hay casas más bonitas que otras. O que una casa con un tejado
nuevo vale más que una a la que hay que reparar el tejado (Costo entre $7000 y
$25,000)
También hay que entender las motivaciones del vendedor y
determinar cuál es realmente el precio más bajo que el vendedor aceptaría y con
el que todavía estaría ganando. Infórmese bien de la historia de la propiedad:
Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, si es una venta antes de
un embargo (short sale), cuándo y
cuánto pagó por la propiedad, si ha realizado mejoras, cuánta prisa tiene en
vender, etc.
Por último, hay que saber que muchos propietarios y sus
agentes anuncian la propiedad un 10 ó 20% por encima del precio mínimo que
aceptarían.
Sencillamente esta práctica se hace por la costumbre de muchos
compradores de intentar negociar el precio inicial. Piense en una cifra
inteligente para su oferta, teniendo en mente sus necesidades personales y
financieras y sobretodo conociendo el valor del mercado, la historia de la
propiedad, y los motivos del vendedor.
Para más información consulte los siguientes artículos:
