Los métodos para calcular el ROI y el ingreso operativo neto
se pueden aplicar a cualquier tipo de propiedad de renta sea un edificio de
alto o bajo rendimiento, viviendas para estudiantes, casas unifamiliares o
multifamiliares.
ANA FRANCO REALTOR MIAMI
Si está pensando en comprar una propiedad en la Florida, pero
está intentando determinar si realmente va a ser rentable, entonces debería
calcular el retorno de la inversión o ROI. Existen dos tipos de retornos de la
inversión ROI en propiedades de renta que son diferentes e independientes:
1. Obteniendo
flujo de caja (Cash flow) mientras renta su propiedad
2. A través
de las ganancias del capital invertido cuando vede su propiedad
Muchos inversores se enfocan en el retorno de la inversión de
la propiedad ROI mientras que otros están más interesados en el ingreso
operativo neto o NOI. Independientemente de donde está el enfoque, lo
importante es entender como los gastos y deudas afectan tanto al ROI como al
NOI.
• El ROI se
calcula dividiendo el NOI por el efectivo invertido en la compra y mejora de la
propiedad
• El NOI son
los ingresos brutos menos todos los gastos, excepto el servicio de la deuda (Debt service) . Luego el ingreso neto NI
se obtiene restándole al NOI el servicio de la deuda.
Hay que recordar que, por norma general, cuantos menos fondos
propios en efectivo se aporta y más se finanza, mayor será el ROI. Y por lo
tanto, cuantos más fondos propios en efectivo se invierte y menos se endeuda,
mayor será el ingreso neto. Por lo tanto si usted busca un mayor ROI y menos
ingreso neto, entonces debe poner menos efectivo en la inversión; y si, por el
contrario, quiere mayor ingreso neto, entonces tiene que invertir más efectivo
endeudándose menos.
Veamos un par de ejemplos: Usted compra una propiedad por
$100,000 y su NOI es de $10,000. Si la compra toda en efectivo, obtendrá
$10,000 de ingreso neto que dividido por los $100,000, que es el valor inicial
de compra, su ROI es de un 10%.
En contraste, si compra la misma propiedad y sólo paga al
contado un 50% y el resto lo consigue con un préstamo de sólo interés al 5% de
interés, su ingreso neto será $10,000 menos los $2,5000 de intereses, lo que se
queda en $7500. En este caso el ROI se calcularía dividiendo $7,500 entre los $50,000
invertidos inicialmente en la compra, lo que resulta en un ROI del 15%.
Comparando los dos escenarios anteriores podemos observar que poniendo más efectivo inicialmente, como
en el primer escenario, se obtiene un ingreso neto mayor de $10,000 que en el
segundo caso cuyo ingreso neto es de $7,500. Y también podemos comprobar que en
el primer caso se consigue un ROI más bajo porque se puesto más efectivo en la
compra.
Lo mejor es poder llegar a una situación equilibrada donde se
consiga un ROI elevado, pero también se disponga de suficiente ingresos netos
para poder disfrutar de la vida. Siempre fíjese en el ROI y también en el
ingreso neto cuando analice la rentabilidad de una propiedad.
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