Aug 13, 2015

Cómo calcular el retorno sobre la inversión (ROI) de su propiedad y determinar si es competitiva


El ROI o retorno sobre la inversión es un índice que permite calcular el rendimiento de una inversión. Básicamente mide el porcentaje de retorno que una inversión, en este caso una propiedad, genera en un año.  

ANA FRANCO REALTOR   //   MIAMI  
  
La fórmula del ROI es sinónimo de una tasa de capitalización y equivale al ingreso operativo neto de una propiedad dividido por la inversión inicial. El ingreso operativo neto, o NOI (Net operating income), es el ingreso que genera una propiedad luego de haber pagado sus gastos operativos. Por lo general un ROI más alto sugiere una inversión inmobiliaria más rentable. A continuación explicamos los pasos para calcular el ROI:
1. Se suman todos los ingresos anuales de la propiedad calculando el dinero de alquiler o arrendamiento mensual, así como otros servicios ofrecidos adicionales. Los ingresos se multiplican por 12 para obtener el total anual. Por ejemplo, $3,000 de renta mensual es igual a $36,000 de renta anual más $7,600 de otros servicios es igual a $43,600 de ingresos anuales totales.
2. Se calcula la pérdida de la propiedad debido a vacantes y rentas no cobradas:  Por ejemplo, asume que la propiedad pierde el 10% de su ingreso potencial bruto en unidades vacantes y rentas no cobrables. Multiplica el 10% por ciento, ó 0,1, por $36,000 para obtener $3.600 en pérdidas de vacantes y recaudación. Ahora ajustamos la ganancia anual: $43,600 - $3,600 (pérdidas) = $40,000.
3.  Se suman todos los gastos anuales de la propiedad. Se incluyen los impuestos de la propiedad, seguros, salarios, gastos de limpieza y mantenimiento, reparaciones y otros gastos relacionados con la propiedad. Asegúrese de convertir a todos los gastos a cifras anuales. Por ejemplo, $1,000 de salario mensual es igual a $12,000 anual, gastos de $2,000 al año por mantenimiento, $50 de limpieza por mes ($600 al año), $5000 de impuestos y $400 de otros. Lo que resultaría en un total de $20,000 al año.
4. Se calcula el margen de explotación o ingreso operativo neto NOI (Net operating income)  tomando la cantidad total de ingresos y retándole la cantidad total de gastos. En nuestro ejemplo sería: $40,000 - $20,000= $20,000
5. Se determina la cantidad invertida. Al precio pagado por el inmueble se le añaden los costos de reparaciones hechas antes de alquilar o arrendar la propiedad. Por ejemplo el precio de compra más las reparaciones han sido $250,000.
6. Finalmente se calcula el porcentaje de retorno a la inversión o ROI: Dividiendo el NOI entre la inversión total. En nuestro ejemplo sería: $20,000/250,000 = 0.08  Entonces convertimos el número conseguido 0.08 en un porcentaje al mover el punto decimal dos lugares hacia la derecha. El ROI de esta propiedad es del 8%. 
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