El ROI o retorno sobre
la inversión es un índice que permite calcular el rendimiento de una inversión.
Básicamente mide el porcentaje de retorno que una inversión, en este caso una
propiedad, genera en un año.
ANA FRANCO REALTOR // MIAMI
La fórmula del ROI es sinónimo de una tasa de capitalización y
equivale al ingreso operativo neto de una propiedad dividido por la inversión
inicial. El ingreso operativo neto, o NOI (Net
operating income), es el ingreso que genera una propiedad luego de haber pagado
sus gastos operativos. Por lo general un ROI más alto sugiere una inversión
inmobiliaria más rentable. A continuación explicamos los pasos para calcular el
ROI:
1. Se suman todos los
ingresos anuales de la propiedad calculando el dinero de alquiler o
arrendamiento mensual, así como otros servicios ofrecidos adicionales. Los
ingresos se multiplican por 12 para obtener el total anual. Por ejemplo, $3,000
de renta mensual es igual a $36,000 de renta anual más $7,600 de otros
servicios es igual a $43,600 de ingresos anuales totales.
2. Se calcula la
pérdida de la propiedad debido a vacantes y rentas no cobradas: Por ejemplo, asume que la propiedad pierde el
10% de su ingreso potencial bruto en unidades vacantes y rentas no cobrables.
Multiplica el 10% por ciento, ó 0,1, por $36,000 para obtener $3.600 en
pérdidas de vacantes y recaudación. Ahora ajustamos la ganancia anual: $43,600
- $3,600 (pérdidas) = $40,000.
3. Se suman todos los gastos anuales de la propiedad. Se incluyen los impuestos
de la propiedad, seguros, salarios, gastos de limpieza y mantenimiento, reparaciones
y otros gastos relacionados con la propiedad. Asegúrese de convertir a todos
los gastos a cifras anuales. Por ejemplo, $1,000 de salario mensual es igual a
$12,000 anual, gastos de $2,000 al año por mantenimiento, $50 de limpieza por
mes ($600 al año), $5000 de impuestos y $400 de otros. Lo que resultaría en un
total de $20,000 al año.
4. Se calcula el margen
de explotación o ingreso operativo neto NOI (Net operating income)
tomando la cantidad total de ingresos y retándole la cantidad total de
gastos. En nuestro ejemplo sería: $40,000 - $20,000= $20,000
5. Se determina la
cantidad invertida. Al precio pagado por el inmueble se le añaden los
costos de reparaciones hechas antes de alquilar o arrendar la propiedad. Por
ejemplo el precio de compra más las reparaciones han sido $250,000.
6. Finalmente se
calcula el porcentaje de retorno a la inversión o ROI: Dividiendo el NOI
entre la inversión total. En nuestro ejemplo sería: $20,000/250,000 = 0.08 Entonces convertimos el número conseguido
0.08 en un porcentaje al mover el punto decimal dos lugares hacia la derecha. El
ROI de esta propiedad es del 8%.
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