Antes de efectuar la
compra de una propiedad en la Florida es vital conocer bien los pasos a seguir
ANA FRANCO REALTOR // MIAMI // 30 MARZO 2015
Después de buscar y seleccionar una propiedad,
el comprador tiene que hacer una oferta en forma de contrato. Sea a través de un agente inmobiliario o como
comprador particular, la oferta de compra siempre se realiza entregando un
contrato. El agente inmobiliario del comprador puede ayudar a redactar un
contrato según las normativas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la
Florida (Florida Association of Realtors).
El tipo de contrato
más común es el llamado "as-is", que significa “ tal como está la
propiedad” y no está condicionado a ninguna reparación después de la
inspección. El contrato “as-is” incluye información importante sobre los
interesados, sobre la propiedad, el precio ofrecido, la inspección, las fechas
y la forma de pago y las condiciones para obtener un préstamo hipotecario.
La oferta se acompaña
con una fianza o depósito inicial para demostrar la seriedad de la oferta. Asimismo
el contrato compromete al comprador a completar otro depósito, dentro de un plazo
acordado, que representa aproximadamente un 10% del valor del precio ofertado.
El depósito se ingresa en una cuenta garantía (Escrow o trust account) custodiada por un abogado inmobiliario o
una agencia de título (Title company).
El vendedor tiene que
responder sea aceptando la oferta, rechazándola, o haciendo una contra-oferta. Finalmente las negociaciones acaban en un contrato
firmado por ambas partes.
Es aconsejable
realizar una inspección de la propiedad dentro de los 5 a 15 días siguientes a
la firma del contrato. Sea un condominio de construcción nueva, uno de segunda
mano, o una casa individual o multifamiliar, el comprador tiene 15 días o más
para cancelar la compra, recuperando los depósitos entregados.
Tras inspeccionar la
propiedad y entregar el segundo depósito, ahora es el momento de confirmar la
obtención de la hipoteca. La mayoría de los compradores que utilizan
financiamiento ya han obtenido algún tipo de compromiso con un banco, que
previamente les ha “pre-aprobado” la hipoteca.
Los documentos exigidos por el banco hipotecario varían según
el banco y son generalmente una carta de empleo, pruebas de los ingresos anuales
del comprador o reportes del contable,
documentos de impuestos de años previos, etc. Cuando se trata de residentes,
los aportes iníciales exigidos por el banco son normalmente del 5% al 20% del precio de compra o tasación
(valoración) de la propiedad. Sin embargo para compradores no residentes o
extranjeros habitualmente es del 30 al 40%.
Además de varios
gastos derivados de la obtención de la hipoteca, otros gastos importantes a
considerar son las comisiones para los agentes inmobiliarios del 6% que paga el
vendedor, los gastos de condominio que
paga el comprador, el título de la propiedad y seguros y el impuesto de la propiedad.
Es importante informarse de todos estos gastos previamente al cierre para estar
preparado y tener dinero efectivo en el banco.
Cuando se financia una
compra inmobiliaria, la totalidad de los gastos para el comprador puede variar del
2 al 4% del precio final de compra. Si se trata de un comprador al contado o
"cash", donde no existe una hipoteca nueva, los gastos son
normalmente alrededor del 1% al 2% del
valor de la transacción.
Si la propiedad tiene
hipoteca, el banco exige al comprador obtener un seguro de título y un seguro a
todo riesgo. El seguro del título es conseguido a través del abogado o del Title Company y cubrirá cualquier
demanda judicial, embargo, o defecto de título que pueda surgir en el futuro. El
seguro a todo riesgo cubre los muros
interiores de la propiedad, su contenido, los efectos personales del
propietario y la responsabilidad civil por daños a terceros.
Y llega
el esperado día del cierre. El cierre o "closing" y el registro
de la venta se realiza habitualmente en las oficinas del abogado inmobiliario o
de la compañía de título que se denominan agentes de cierre o "closing
agents”. El agente de cierre se encarga de comunicarse con el o los bancos
hipotecarios para coordinar los pagos necesarios, legalizar las hipotecas y
efectuar los pagos necesarios de la cuenta garantía (Escrow account).
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