Encuentro de Empresarios Gallegos del Exterior, confirma tu asistencia!

Martes 3 de agosto 2016
Hotel Los Abetos de Santiago, 1:00 pm
Precio 50 p/p 

Favor confirmar asistencia a cristina@brandariz.com

Ya puedes reservar tu lugar en el Encuentro de Empresarios Gallegos del Exterior en Galicia!

En este evento reuniremos a todos los empresarios gallegos del exterior, que tradicionalmente se trasladan a Galicia para pasar el verano, con el objetivo de fortalecer los lazos y la red de empresarios gallegos del exterior.

Creemos firmemente que los contactos, las relaciones y amistades que resultan de eventos como éste son los que abren nuevas puertas y caminos para los empresarios, permitiendo que surjan nuevas oportunidades de negocios e inversión, a la vez que demostramos nuestro interés y compromiso con Galicia, así como nuestras intenciones de hacer negocios que favorezcan a la comunidad gallega.

Estarán invitados a participar todos los empresarios gallegos del exterior y las asociaciones de empresarios... Nos vemos el 3 de agosto en Galicia!

Consejos para invertir en el mercado inmobiliario en Miami, y las preguntas que se debe hacer.

Incluir una inversión inmobiliaria en su plan financiero puede resultarle muy rentable y más seguro que muchas otras opciones.

ANA FRANCO REALTOR  //   MIAMI 

 

Algunos consejos bien básicos para invertir en bienes raíces son:

1. Ubicación, ubicación y ubicación. Infórmese bien de las comunidades y hacia dónde se dirige el desarrollo urbanístico de la ciudad. Elija una buena zona que tenga gran proyección de futuro.
2. El precio justo. Es imprescindible hacer un buen Análisis Comparativo del

Mercado CMA para asegurarse de comprar la propiedad al precio adecuado.

3. Compre la propiedad bajo una corporación o LLC. Así su otro patrimonio queda protegido con la responsabilidad limitada de una entidad
4. No pare hasta conseguir el mejor financiamiento. Este punto puede ser la diferencia entre la vida y la muerte. Busque hasta encontrar un préstamo que tenga las tasas de interés bajas y un pago inicial moderado.
5. Administre su propiedad eficazmente. Puede encargarse usted mismo o contratar a un administrador de propiedades Property Manager, que normalmente cobra un 10% de los ingresos anuales. Una buena administración significa tener menos gastos y por lo tanto un mayor ROI
6. Un correcto mantenimiento conserva el valor de su propiedad.
7. Estime adecuadamente la tasa de desocupación.  Antes de comprar una propiedad para rentar, es muy importante solicitar al vendedor información sobre los niveles de desocupación (Rental vacancy rate) y comprobarlos con el mercado y otras propiedades similares en la zona.                                                                                   
8. Los inquilinos morosos. También averigüe por la zona
9. Evite morosos y tenga un buen abogado a mano. Al igual que con el nivel de desocupación, infórmese bien con el vendedor de la propiedad cuál es el porcentaje de inquilinos morosos. Un buen abogado le puede ayudar a evacuar un inquilino indeseado en poco más de 30 días.

A la hora de comprar una propiedad como inversión tiene que considerar los siguientes costos para poder medir la rentabilidad correctamente:

1. Pago inicial y gastos de trámites
2. Intereses hipotecarios
3. Amortización de la deuda
4. Seguros hipotecarios y del hogar
5. Mantenimiento y reparaciones
6. Salarios
7. Impuestos de la propiedad
8. Otros gastos como sistema de alarma, publicidad, permisos, etc

Finalmente antes de invertir, asegúrese de tener respuestas para todas estas preguntas:

• ¿Qué tan rápido puede recuperar su dinero?
• ¿Qué ganancia puede esperar de su inversión? ROI
• ¿Obtendrá las ganancias en forma de intereses, dividendos o rentas? Algunas inversiones, tales como las acciones y los bienes raíces, tienen el potencial de generar ganancias y crecimiento en el valor. ¿Cuál es el potencial de ganancias a través del tiempo?
• ¿Cuánto riesgo hay asociado a su inversión? En cualquier inversión, siempre existe el riesgo de no recuperar su capital o las ganancias prometidas. Por lo general, existe una relación entre riesgo y ganancia. inversión no están protegidas.
• ¿Están diversificadas sus inversiones? Algunas inversiones se desempeñan mejor que otras en ciertas situaciones. Colocar su dinero en diversas opciones de inversión puede ayudarlo a reducir los riesgos.
• ¿Tienen ventajas impositivas ciertas inversiones?

Otros artículos y enlaces interesantes: http://www.negociosconusa.com/noticias/5-articulosgenerales/23-errores-inmigracion

Análisis comparativo entre inversión inmobiliarias vs acciones de bolsa

Oigo con frecuencia de personas interesadas en invertir en propiedades inmobiliarias. Disponen de dinero que desean invertir y la pregunta que muchas veces se repite es: “¿Qué opinas acerca de comprar una propiedad en vez de colocar el dinero en la bolsa?”

ANA FRANCO REALTOR  //  MIAMI  

Comparando Inversiones Inmobiliarias vs Acciones Bolsa de Valores

Déjame empezar diciendo que considero que las inversiones en propiedades inmobiliarias deben ser comparadas mejor con bonos que con acciones.

¿Por qué?

En la mayoría de los casos el valor de una propiedad inmobiliaria no llega a valer cero ya que tienes el valor intrínseco del terreno o solar y aquella edificación, si existe, que está encima de ella. Con acciones, todos sabemos que existe el riesgo que la compañía quiebre. Podemos llamar el valor mínimo de una propiedad el valor nominal de ese bono.

La mayoría de las propiedades inmobiliarias, aun mas aquí en Miami, tienen la capacidad de generar ingreso a través del alquiler o renta, o si vives en ella, como servicio de vivienda (es mejor que pasar una larga temporada en un hotel). Esto es lo que podemos llamar el cupón de ese bono.

Todo depende de entrar y salir en el momento oportuno

El “momento oportuno” es el elemento que mejora sustancialmente el retorno sobre la inversión. Todos sabemos del valor de comprar bajo y vender alto.

Cuando se trata de inversiones inmobiliarias, el momento oportuno es aún más crítico pero posiblemente más predecible.

Generando mejores retornos

Si tratamos las inversiones inmobiliarias como bonos, tenemos que determinar cuales de ellos van a generar un mejor retorno sobre inversión.

Eso puede depender de:

1.      Las condiciones del mercado

2.      El tipo de propiedad inmobiliaria que tan involucrado deseas estar en el manejo de la propiedad

Otros artículos y enlaces interesantes:

http://www.negociosconusa.com/noticias/5-articulosgenerales/23-errores-inmigracion

http://www.infobae.com/2014/03/26/1552977-opciones-invertir-miami

Cómo determinar la plusvalía de una propiedad

Continuado con el tema de la plusvalía, te ofrecemos algunos consejos prácticos para identificar la plusvalía  de una propiedad

ANA FRANCO REALTOR

Si estás pensando en adquirir una propiedad, considera que su valor en algunos años estará sujeto a una serie de factores externos. Antes de comprar, haz una evaluación detenida de los siguientes aspectos.

1.– Actividad económica en la zona. Observa las ofertas de empleo que hay en el lugar, los desarrollos industriales, las perspectivas de crecimiento y los planes de desarrollo futuros. Ten en cuenta que a mayor dinamismo en estos factores, mayores serán las posibilidades de que el precio de tu propiedad se incremente.

2.– Armonía ambiental. Considera los índices de contaminación que se presentan en la zona. A mayor contaminación, menor calidad de vida, a menor calidad de vida, menor el costo de una propiedad.

3.– Densidad de población. Las áreas con alta concentración de personas presentan un precio menor que aquellas con más equilibrio entre residentes y espacio. Esto, generalmente se debe a varios factores, entre los que resaltan los siguientes:

– Las zonas donde habitan muchas personas carecen de una planeación urbana integral.

– En caso de que exista una planeación para el desarrollo habitacional, obedece más a la lógica del desarrollador de obtener más ganancia en el fraccionamiento del terreno, que a la búsqueda de mejores condiciones para la calidad de vida.

– Algunos de los servicios urbanos básicos, como el suministro de agua o el transporte, corren el riesgo de presentar una alta demanda y, por lo tanto, sobre saturarse.

– En las zonas de alta concentración poblacional se agudizan las problemáticas sociales, como la inseguridad.

4.– Infraestructura. El desarrollo de la infraestructura óptima en servicios urbanos, como vías de comunicación, zonas comerciales, escuelas y servicios de salud, propicia el incremento del valor de una propiedad.

5.– Situación legal. Contrata los servicios de un profesional que pueda orientarte en la revisión a detalle de los posibles problemas legales que el terreno o construcción pueda enfrentar en e presente o en el futuro. Sobra decir que cualquier anomalía al respecto acarrea conflictos.

6.– Panorama  de oportunidades. Observa las perspectivas generales de la ciudad, municipio o zona en donde se encuentra la propiedad de tu interés. Las expectativas de desarrollo humano en todos los ámbitos sociales redundarán en la plusvalía comercial de un bien raíz.

7.– Riesgos geológicos y/o ambientales. Consulta con especialistas, vecinos y profesionales en bienes raíces, los riesgos a los que pudiera enfrentarse la zona, por ejemplo, inundaciones, fallas geológicas, huracanes, etcétera.

8.– Calidad de la construcción. Asesórate con un profesional que pueda llevar a cabo un minucioso análisis de las características de todos los elementos de cimentación e infraestructura de la propiedad.

Asesórate cuando sea necesario y recuerda que una inversión en bienes raíces es un evento trascendente en la vida, considerarlo de esta manera te ayudará a buscar las herramientas para tomar una decisión correcta.

Qué es la plusvalía de una inversión inmobiliaria

La palabra “plusvalía” es uno de los clichés más usados por los brokers inmobiliarios para vender propiedades quizás apenas en segundo lugar después del famoso “ubicación, ubicación, ubicación”.

ANA FRANCO REALTOR     MIAMI    

Los brokers inmobiliarios suelen decirle a los compradores potenciales que la propiedad a la venta está en una zona de mucha plusvalía. ¿Pero qué significa esto?

La plusvalía es el aumento de precios de los bienes inmuebles en un periodo, por ejemplo en una año. La inflación (INPC) durante 2010 fue de 4.4% y para 2011 se espera sea ligeramente mayor a una tasa anual de 5%. Por lo tanto la plusvalía real solo se logra si una propiedad aumenta de precio por encima de la inflación.

Los bienes raíces no sólo te permiten formar un patrimonio, también pueden representar una buena inversión con altos rendimientos y poco riesgo. Y para que los rendimientos sean considerables existe un factor clave: la plusvalía.

La plusvalía se refiere al incremento del valor de un terreno o inmueble a través del tiempo. Aunque varía de acuerdo a diversos aspectos, siempre conserva cierta permanencia ya que la tierra y los ladrillos no desaparecen y rara vez pierden valor.

El peor escenario

Por definición, todas las propiedades tienden a acumular valor con los años. Los hechos que provocan minusvalía en la tierra son considerados incidentales (por ejemplo, una catástrofe natural o una guerra). Fuera de estos casos extremos, lo que se tiene son movimientos de mercado que afectan temporalmente el comportamiento de los precios de renta y venta.

Qué determina una mayor plusvalía

Aunque es imposible prever con exactitud las zonas que se apreciarán en el futuro y el tiempo que esto tomará, es posible establecer cuatro parámetros para guiarte y acertar en tu compra.

Ubicación: si el inmueble se encuentra en una zona con todos los servicios básicos y además cuenta con amenidades, un ambiente apacible o se encuentra cerca de escuelas, supermercados u oficinas, es muy probable que aumente su valor.

Accesibilidad: verifica que existan vías de comunicación que hagan accesible tu destino. Además de calcular el gasto en transporte, evitarás comprar una casa hermosa a la que te sea difícil llegar, algo que sin duda puede disminuir su precio.

Servicios: revisa el suministro de los servicios, para ello puedes preguntar a los vecinos si tienen o no problemas con el abasto de agua, drenaje o luz. En caso de que te digan que las dificultades son comunes, lo mejor es buscar otra opción.

Planes de desarrollo: la plusvalía depende mucho de las construcciones futuras. Por ejemplo, si sabes que en las cercanías se desarrollará un centro comercial, quiere decir que en un lapso de entre cinco y 10 años tu casa podría aumentar potencialmente su valor. Por el contrario, si lo que se construirá es una vialidad grande, la plusvalía disminuirá, ya que esto ocasionará un difícil acceso derivado del tráfico o podría atraer el comercio ambulante.

En este sentido, cabe señalar que no todas las obras urbanas devalúan el precio de un bien raíz. Cuando se habla de infraestructura y plusvalía hay que saber distinguir cuáles son las que ayudan a elevar el precio de tu propiedad y cuáles lo reducen.

Recuerda que no importa si al comprar casa tu interés es financiero o patrimonial, la plusvalía es un concepto que no debes perder de vista al momento de elegir.

La tierra prometida para invertir: Miami. Principales ventajas de invertir en el mercado inmobiliario.

Conseguir un ROI del 10% ó 15% es posible con inversiones en el mercado inmobiliario. En contraste, la mayoría de los bancos pueden ofrecer menos del 3% en depósitos o bonos. Aun así, conozca bien los riesgos potenciales antes de invertir.  

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Seguramente las ventajas de invertir en el mercado inmobiliario, que voy a compartir a continuación, se pueden aplicar a la mayoría de los países y comunidades. Sin embargo, escribo este artículo basado en mi experiencia en el mercado inmobiliario de Miami.  Algunas de las ventajas principales son:

1. Generar un patrimonio para usted y su familia: Aunque el mercado inmobiliario fluctúa considerablemente y sabemos que las crisis económicas como la del 2008 puede hacerle perder su inversión inmobiliaria, muchas personas han obtenido un patrimonio significativo gracias a sus inversiones en el mercado inmobiliario.

2. Aumentar el valor de la propiedad significativamente en poco tiempo: Muchas propiedades pueden incrementar su valor de mercado más de un 20% si se hace alguna remodelación, ampliación, cambio de uso, etc.

3. Es más sencillo y seguro que otro tipo de inversiones: En comparación a invertir en la bolsa. Además una propiedad no es algo que se lo puedan robar o quitar fácilmente, a diferencia de dinero, joyas o arte.

4. Obtener un ingreso mensual de renta: Si se trata de una propiedad que alquila está obteniendo un  ingreso pasivo, para el que no tiene que poner mucho esfuerzo. En ocasiones puede que tenga que dedicar una inversión de tiempo y dinero considerable al principio, pero luego obtener la renta mensual sólo supone un mantenimiento y comunicación mínimos con los inquilinos.

Además, si opta por contratar a un administrador de propiedades (Property manager) su esfuerzo se reduce casi a cero pagando un honorario que normalmente es del 10% del ingreso anual total. Si su propiedad se desocupa y necesita contratar a un agente inmobiliario para que le ayuda a conseguir un inquilino, la comisión es equivalente a un mes de alquiler, que se distribuye al 50% entre los agentes inmobiliarios del propietario y del inquilino. En el estado de la Florida, la comisión la paga siempre el propietario.

 5. Apalancamiento: Porque utilizas los recursos de alguien más para producir utilidades para tí.

6. Beneficiarse de ventajas fiscales: Pueden ser depreciados (La depreciación es considerada un Escudo Fiscal)‏

7. Plusvalía: Generalmente, aumentan su valor con el paso del tiempo. La plusvalía es el aumento de precios de los bienes inmuebles en un periodo, por ejemplo en una año. La inflación (INPC) durante 2010 fue de 4.4% y para 2011 se espera sea ligeramente mayor a una tasa anual de 5%. Por lo tanto la plusvalía real solo se logra si una propiedad aumenta de precio por encima de la inflación.

Cada persona tiene que evaluar sus necesidades y situación financiera. En muchos casos, los inversores prefieren pagar todo al contado y recibir casi en su totalidad los ingresos netos. En otros casos, no pagan su inversión al contado sino que emplean el apalancamiento utilizando el dinero del banco y de esa forma poder adquirir la propiedad con un pago inicial reducido, y además, el pago de los costos de propiedad los absorbe el inquilino.

No todas las deudas son negativas. Una persona se endeuda para conseguir una inversión que le genera ingresos pasivos, y los intereses (y con suerte el principal) de la deuda los paga alguien más.

Para más información consulte los siguientes artículos:

http://espanol.nfcc.org/housing/section_2number3.cfm

Consejos para invertir en el mercado inmobiliario en Miami. Y las preguntas que se debe hacer...

Incluir una inversión inmobiliaria en su plan financiero puede resultarle muy rentable y más seguro que muchas otras opciones.

ANA FRANCO REALTOR  //   MIAMI  

Algunos consejos bien básicos para invertir en bienes raíces son:

1.      Ubicación, ubicación y ubicación. Infórmese bien de las comunidades y hacia dónde se dirige el desarrollo urbanístico de la ciudad. Elija una buena zona que tenga gran proyección de futuro.

 2.      El precio justo. Es imprescindible hacer un buen Análisis Comparativo del Mercado CMA para asegurarse de comprar la propiedad al precio adecuado.

3.      Compre la propiedad bajo una corporación o LLC. Así su otro patrimonio queda protegido con la responsabilidad limitada de una entidad

 4.      No pare hasta conseguir el mejor financiamiento. Este punto puede ser la diferencia entre la vida y la muerte. Busque hasta encontrar un préstamo que tenga las tasas de interés bajas y un pago inicial moderado.

5.      Administre su propiedad eficazmente. Puede encargarse usted mismo o contratar a un administrador de propiedades Property Manager, que normalmente cobra un 10% de los ingresos anuales. Una buena administración significa tener menos gastos y por lo tanto un mayor ROI

6.      Un correcto mantenimiento conserva el valor de su propiedad.

 7.      Estime adecuadamente la tasa de desocupación.  Antes de comprar una propiedad para rentar, es muy importante solicitar al vendedor información sobre los niveles de desocupación (Rental vacancy rate) y comprobarlos con el mercado y otras propiedades similares en la zona.

8. Los inquilinos morosos. También averigüe por la zona

 9.      Evite morosos y tenga un buen abogado a mano. Al igual que con el nivel de desocupación, infórmese bien con el vendedor de la propiedad cuál es el porcentaje de inquilinos morosos. Un buen abogado le puede ayudar a evacuar un inquilino indeseado en poco más de 30 días.

A la hora de comprar una propiedad como inversión tiene que considerar los siguientes costos para poder medir la rentabilidad correctamente:

1.      Pago inicial y gastos de trámites

2.      Intereses hipotecarios

3.      Amortización de la deuda

4.      Seguros hipotecarios y del hogar

5.      Mantenimiento y reparaciones

6.      Salarios

7.      Impuestos de la propiedad

8.      Otros gastos como sistema de alarma, publicidad, permisos, etc

Finalmente antes de invertir, asegúrese de tener respuestas para todas estas preguntas:

·        ¿Qué tan rápido puede recuperar su dinero?

·        ¿Qué ganancia puede esperar de su inversión? ROI

·        ¿Obtendrá las ganancias en forma de intereses, dividendos o rentas? Algunas inversiones, tales como las acciones y los bienes raíces, tienen el potencial de generar ganancias y crecimiento en el valor. ¿Cuál es el potencial de ganancias a través del tiempo?

·        ¿Cuánto riesgo hay asociado a su inversión? En cualquier inversión, siempre existe el riesgo de no recuperar su capital o las ganancias prometidas. Por lo general, existe una relación entre riesgo y ganancia. inversión no están protegidas.

·        ¿Están diversificadas sus inversiones? Algunas inversiones se desempeñan mejor que otras en ciertas situaciones. Colocar su dinero en diversas opciones de inversión puede ayudarlo a reducir los riesgos.

·        ¿Tienen ventajas impositivas ciertas inversiones?

Otros artículos y enlaces interesantes: http://www.negociosconusa.com/noticias/5-articulosgenerales/23-errores-inmigracion

Los dos tipos de retorno sobre la inversión (ROI) de una propiedad en renta.

Los métodos para calcular el ROI y el ingreso operativo neto se pueden aplicar a cualquier tipo de propiedad de renta sea un edificio de alto o bajo rendimiento, viviendas para estudiantes, casas unifamiliares o multifamiliares.  

ANA FRANCO REALTOR     MIAMI    

Si está pensando en comprar una propiedad en la Florida, pero está intentando determinar si realmente va a ser rentable, entonces debería calcular el retorno de la inversión o ROI. Existen dos tipos de retornos de la inversión ROI en propiedades de renta que son diferentes e independientes:

1. Obteniendo flujo de caja (Cash flow) mientras renta su propiedad

2. A través de las ganancias del capital invertido cuando vede su propiedad

Muchos inversores se enfocan en el retorno de la inversión de la propiedad ROI mientras que otros están más interesados en el ingreso operativo neto o NOI. Independientemente de donde está el enfoque, lo importante es entender como los gastos y deudas afectan tanto al ROI como al NOI.

• El ROI se calcula dividiendo el NOI por el efectivo invertido en la compra y mejora de la propiedad

• El NOI son los ingresos brutos menos todos los gastos, excepto el servicio de la deuda (Debt service) . Luego el ingreso neto NI se obtiene restándole al NOI el servicio de la deuda.

Hay que recordar que, por norma general, cuantos menos fondos propios en efectivo se aporta y más se finanza, mayor será el ROI. Y por lo tanto, cuantos más fondos propios en efectivo se invierte y menos se endeuda, mayor será el ingreso neto. Por lo tanto si usted busca un mayor ROI y menos ingreso neto, entonces debe poner menos efectivo en la inversión; y si, por el contrario, quiere mayor ingreso neto, entonces tiene que invertir más efectivo endeudándose menos.

Veamos un par de ejemplos: Usted compra una propiedad por $100,000 y su NOI es de $10,000. Si la compra toda en efectivo, obtendrá $10,000 de ingreso neto que dividido por los $100,000, que es el valor inicial de compra, su ROI es de un 10%.

En contraste, si compra la misma propiedad y sólo paga al contado un 50% y el resto lo consigue con un préstamo de sólo interés al 5% de interés, su ingreso neto será $10,000 menos los $2,5000 de intereses, lo que se queda en $7500. En este caso el ROI se calcularía dividiendo $7,500 entre los $50,000 invertidos inicialmente en la compra, lo que resulta en un ROI del 15%.

Comparando los dos escenarios anteriores podemos observar  que poniendo más efectivo inicialmente, como en el primer escenario, se obtiene un ingreso neto mayor de $10,000 que en el segundo caso cuyo ingreso neto es de $7,500. Y también podemos comprobar que en el primer caso se consigue un ROI más bajo porque se puesto más efectivo en la compra.  

Lo mejor es poder llegar a una situación equilibrada donde se consiga un ROI elevado, pero también se disponga de suficiente ingresos netos para poder disfrutar de la vida. Siempre fíjese en el ROI y también en el ingreso neto cuando analice la rentabilidad de una propiedad.

Para más información consulte los siguientes artículos:

http://www.ehowenespanol.com/determinar-retorno-inversion-propiedad-inversion-como_348059/

http://www.finanzea.org/inmobiliaria-determinar-a03191999.htm

Cómo calcular el retorno sobre la inversión (ROI) de su propiedad y determinar si es competitiva

El ROI o retorno sobre la inversión es un índice que permite calcular el rendimiento de una inversión. Básicamente mide el porcentaje de retorno que una inversión, en este caso una propiedad, genera en un año.  

ANA FRANCO REALTOR   //   MIAMI  

  

La fórmula del ROI es sinónimo de una tasa de capitalización y equivale al ingreso operativo neto de una propiedad dividido por la inversión inicial. El ingreso operativo neto, o NOI (Net operating income), es el ingreso que genera una propiedad luego de haber pagado sus gastos operativos. Por lo general un ROI más alto sugiere una inversión inmobiliaria más rentable. A continuación explicamos los pasos para calcular el ROI:

1. Se suman todos los ingresos anuales de la propiedad calculando el dinero de alquiler o arrendamiento mensual, así como otros servicios ofrecidos adicionales. Los ingresos se multiplican por 12 para obtener el total anual. Por ejemplo, $3,000 de renta mensual es igual a $36,000 de renta anual más $7,600 de otros servicios es igual a $43,600 de ingresos anuales totales.

2. Se calcula la pérdida de la propiedad debido a vacantes y rentas no cobradas:  Por ejemplo, asume que la propiedad pierde el 10% de su ingreso potencial bruto en unidades vacantes y rentas no cobrables. Multiplica el 10% por ciento, ó 0,1, por $36,000 para obtener $3.600 en pérdidas de vacantes y recaudación. Ahora ajustamos la ganancia anual: $43,600 - $3,600 (pérdidas) = $40,000.

3.  Se suman todos los gastos anuales de la propiedad. Se incluyen los impuestos de la propiedad, seguros, salarios, gastos de limpieza y mantenimiento, reparaciones y otros gastos relacionados con la propiedad. Asegúrese de convertir a todos los gastos a cifras anuales. Por ejemplo, $1,000 de salario mensual es igual a $12,000 anual, gastos de $2,000 al año por mantenimiento, $50 de limpieza por mes ($600 al año), $5000 de impuestos y $400 de otros. Lo que resultaría en un total de $20,000 al año.

4. Se calcula el margen de explotación o ingreso operativo neto NOI (Net operating income)  tomando la cantidad total de ingresos y retándole la cantidad total de gastos. En nuestro ejemplo sería: $40,000 - $20,000= $20,000

5. Se determina la cantidad invertida. Al precio pagado por el inmueble se le añaden los costos de reparaciones hechas antes de alquilar o arrendar la propiedad. Por ejemplo el precio de compra más las reparaciones han sido $250,000.

6. Finalmente se calcula el porcentaje de retorno a la inversión o ROI: Dividiendo el NOI entre la inversión total. En nuestro ejemplo sería: $20,000/250,000 = 0.08  Entonces convertimos el número conseguido 0.08 en un porcentaje al mover el punto decimal dos lugares hacia la derecha. El ROI de esta propiedad es del 8%. 

Otros artículos y enlaces interesantes:

http://www.ehowenespanol.com/determinar-retorno-inversion-propiedad-inversion-como_348059/

Asegúrese la venta exitosa de su casa contratando a un agente inmobiliario experto y eficaz.

Algunos vendedores consideran que pagar un 6% de comisión al  agente inmobiliario es mucho y se plantean no contratarlo. Sin embargo, está demostrado que el promedio del precio de venta de una propiedad es un 30% mayor cuando se ha contratado a un experto inmobiliario.  

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Los agentes inmobiliarios, además de su tiempo y dedicación, gastan dinero en publicidad, anuncios inmobiliarios, transporte, jornadas de puertas abiertas (Open house), y otros elementos con el objetivo de vender una propiedad. La tarifa normal que cobra un agente es de aproximadamente el 6% del valor final de venta de la casa. Por ejemplo, para una propiedad de $100,000, la comisión de los agentes es de $6,000 por sus servicios. Sin embargo, el agente de ventas no se queda con todo el 6% por ciento de la venta. La cuota se suelen dividir 50/50 entre el agente del vendedor y el agente del comprador.

No cabe duda que para el comprador es mucho mejor contar con un agente inmobiliario que le ayude en el proceso y que además no le cuesta un centavo. Sin embargo, para el vendedor es más difícil contratar a un agente porque tiene que pagar esa comisión del 6%. Sin embargo, está demostrado que el promedio del precio de venta de una propiedad es un 30% mayor cuando se ha contratado a un experto inmobiliario.  ¿Qué es mayor pérdida el 6% ó el 30%?

Voy a dedicar el resto del artículo a enumerar las principales razones por las que elegir un agente inmobiliario para el vendedor:

1.      Determinar el precio justo de venta: Tanto poner un precio muy bajo como muy alto puede resultar en pérdidas considerables para el vendedor. Es imprescindible que el dueño y agente inmobiliario conozcan bien el mercado y realicen un Análisis Comparativo de Mercado o CMA (Comparative Market Analysis). El CMA es sencillamente es un estudio competitivo de las propiedades que se vendieron recientemente o están a la venta en el área analizada, considerando todas las condiciones del mercado. El CMA le ayudará a establecer un valor aproximado del precio a pagar por la propiedad.

2.      Preparar la propiedad para su venta: Un agente inmobiliario con experiencia y preparación tiene la capacidad de sugerir mejoras al dueño de la propiedad para aumentar considerablemente su apariencia antes de la venta, sin gastar mucho. Pintar la propiedad, mejorar el jardín, o sencillamente eliminar muebles u objetos viejos pueden marcar una gran diferencia.

3.      Realizar la publicidad y llegar a otros agentes: El agente del vendedor se encarga de anunciar la casa a posibles compradores, mostrarla a clientes potenciales y abrir la casa al público u Open house. También se encarga de introducir la información de la propiedad en el Servicio de Listados Múltiples MLS (Multiple Listing Service), que es una base de datos exclusiva de inmuebles, de esta forma alcanzando automáticamente a miles de agentes inmobiliarios.

4.      Negociar y actuar como intermediario: La experiencia y las relaciones laborales con otros colegas del sector hacen que un agente inmobiliario tenga mucho mayor poder de negociación que un vendedor particular. Además un agente experto le puede ayudar a tener más enfoque en las negociaciones, facilitar las comunicaciones con el comprador, revisar el contrato, aconsejar un buen abogado y en general facilitarle el proceso de venta hasta el cierre.

Para más información consulte los siguientes artículos:

http://www.myfloridalicense.com/dbpr/re/frec.html

http://www.floridabar.org